¿DeSantis eliminó los Property Taxes en Florida?
- 4 mar
- 7 Min. de lectura
La verdad, los riesgos y las propuestas reales
Actualizado · Marzo 2026
Introducción
En redes sociales circula con insistencia la afirmación de que Florida eliminó los impuestos a la propiedad. Esa información no es correcta.
El gobernador Ron DeSantis ha respaldado propuestas para reformar el sistema de property taxes, pero ninguna ha sido aprobada ni implementada como ley vigente. Lo que existe hoy es un debate legislativo activo, con múltiples propuestas sobre la mesa y un proceso constitucional que apenas está en marcha.
Como inversionista extranjero, entender la diferencia entre lo que se propone y lo que es ley vigente es fundamental para tomar decisiones financieras sólidas.
¿Qué se ha propuesto realmente?
La propuesta más difundida busca eliminar los impuestos a la propiedad no escolares para propiedades con homestead (vivienda principal registrada). Pero hay varios puntos clave que debes tener claros:
• No elimina el impuesto escolar, que representa aproximadamente el 40% del total de la factura de property tax.
• No aplica automáticamente a propiedades de inversión. Todas las propuestas están diseñadas para homestead (residencia principal).
• No está aprobada. Ninguna ha completado el proceso legislativo.
• Requiere enmienda constitucional, lo que implica un umbral de aprobación mucho más alto que una ley ordinaria.
¿Qué falta para que sea ley?
Para que cualquiera de estas propuestas se convierta en ley, deben ocurrir los siguientes pasos:
1. Aprobación por 3/5 del Senado y la Cámara estatal de Florida.
2. Inclusión en la boleta electoral de noviembre 2026.
3. Aprobación del 60% del voto ciudadano.
4. Implementación potencial a partir del 1 de enero de 2027.
Hoy, ninguno de esos pasos se ha completado.
Un dato importante: la sesión legislativa ordinaria de Florida dura solo 60 días al año, y la de 2026 corre del 13 de enero al 13 de marzo. Si ninguna propuesta pasa ambas cámaras antes de esa fecha, quedaría efectivamente descartada salvo que el gobernador convoque una sesión especial, lo cual es poco frecuente para materia constitucional tributaria.
Las propuestas sobre la mesa: análisis detallado
La Florida House of Representatives presentó oficialmente ocho propuestas el 16 de octubre de 2025, bajo la dirección del Speaker Daniel Perez. De ellas, siete son Joint Resolutions (HJR) que irían a la boleta electoral. Aquí las analizamos una por una:
HJR 201 — Eliminación inmediata total (no escolar) para homestead
Estado: ESTANCADA
¿Qué propone?
Eliminar de golpe todos los impuestos no escolares para propiedades con homestead, a partir del 1 de enero de 2027. Es la propuesta más agresiva del paquete.
Impacto estimado:
Costaría a los gobiernos locales aproximadamente $14,100 millones al año. Solo los condados verían un impacto de unos $7,800 millones anuales.
Estado actual:
Pasó el Comité de Asuntos Estatales en diciembre 2025, pero no avanzó en el Comité de Medios y Arbitrios. Actualmente estancada.
Para el inversionista: ningún impacto directo en propiedades de inversión. Podría generar mayor demanda residencial y presión al alza en precios de viviendas.
HJR 203 — Eliminación gradual en 10 años (la más avanzada)
Estado: APROBADA POR LA CÁMARA — pendiente en el Senado
¿Qué propone?
Aumentar la exención de homestead en $100,000 por año durante 10 años, eliminando gradualmente todos los impuestos no escolares para propiedades principales hacia el año 2037.
Estado actual:
Aprobada por la Cámara el 19 de febrero de 2026 con voto 80-30. Es la única propuesta del paquete que ha completado este paso. Actualmente pendiente en el Senado.
Impacto estimado:
El Revenue Estimating Conference de Florida estima un costo de $13,300 millones anuales para los gobiernos locales.
Para el inversionista: aun siendo la propuesta con más avance real, todavía necesita el Senado, la boleta y el 60% del voto ciudadano. Para propiedades de inversión, sin impacto directo.
HJR 205 — Exención para propietarios mayores de 65 años
Estado: En proceso — pasó el Comité de Asuntos Estatales (diciembre 2025)
¿Qué propone?
Eximir completamente del pago de impuestos no escolares a todos los propietarios de Florida mayores de 65 años que tengan homestead en su vivienda principal.
Impacto estimado:
Aproximadamente $6,700 millones anuales, la de menor impacto fiscal entre las de eliminación completa.
Para el inversionista: si trabajas con compradores en ese rango de edad que buscan retirarse en Florida, esta propuesta puede ser un elemento de atracción relevante en tu argumentario de venta.
HJR 207 — Exención equivalente al 25% del valor gravable
Estado: En proceso
¿Qué propone?
Reemplazar la exención actual de $50,000 por una nueva exención de homestead equivalente al 25% del valor tasado de la vivienda, aplicable sobre los impuestos no escolares. También beneficiaría a compradores de primera vivienda.
Para el inversionista: podría dinamizar el mercado de compraventa de primera vivienda. Sin impacto en propiedades de renta.
HJR 209 — Exención adicional de $100,000 vinculada a seguro activo
Estado: En proceso — aprobada por el Comité de Medios y Arbitrios (diciembre 2025)
¿Qué propone?
Otorgar una exención adicional de $100,000 sobre los impuestos no escolares a cualquier propietario con homestead que tenga una póliza de seguro integral activa (comprehensive multiperil policy).
Contexto:
Esta propuesta nació como respuesta a la crisis de seguros en Florida. Un 16.9% de los propietarios con homestead no tiene seguro de propiedad. La idea es incentivar la cobertura aseguradora.
Para el inversionista: conecta dos crisis simultáneas en Florida — impuestos y seguros. Para propiedades de inversión, sin efecto directo, pero vale monitorear si el concepto se extiende.
HJR 211 — Eliminación del tope de portabilidad Save Our Homes
Estado: En proceso — pasó el Comité de Asuntos Estatales (diciembre 2025)
¿Qué propone?
Eliminar el tope actual de $500,000 en la portabilidad del beneficio Save Our Homes para los impuestos no escolares. Actualmente, si un propietario vende su casa y compra otra, puede transferir hasta $500,000 de ahorro acumulado. Esta propuesta eliminaría ese límite.
¿Qué es Save Our Homes?
Un programa que limita el crecimiento anual del valor tasado de una propiedad con homestead al 3% o la inflación, lo que sea menor. Con los años, genera un colchón de ahorro fiscal transferible.
Para el inversionista: favorece la movilidad del mercado residencial. Propietarios con gran ahorro acumulado tendrían más incentivo para vender y comprar propiedades de mayor valor, lo que podría dinamizar ciertos segmentos del inventario.
HJR 213 — Topes más estrictos al crecimiento de tasaciones
Estado: En proceso
¿Qué propone?
Limitar el crecimiento del valor tasado a un máximo del 3% en tres años para homestead, y al 15% en tres años para propiedades sin homestead (actualmente el límite es 10% anual).
Esta es la única propuesta que afecta directamente a propiedades de inversión.
Si se aprueba, las propiedades de inversión (non-homestead) tendrían mayor protección contra subidas abruptas de tasación en ciclos cortos. El límite pasaría del 10% anual al 15% trienal, lo que en periodos de mercado caliente es más restrictivo y predecible.
Para el inversionista: es la propuesta más relevante del paquete para quienes tienen propiedades de renta. Aunque no reduce impuestos, ofrece mayor previsibilidad en el crecimiento de la carga fiscal.
HB 215 + HJR 67 — Reforma estructural complementaria
Estado: En proceso
HB 215 propone requerir una mayoría de dos tercios para aprobar cualquier aumento de la tasa impositiva (millage rate) a nivel local. También permitiría a parejas recién casadas combinar sus beneficios acumulados de Save Our Homes.
HJR 67 propone reducir el límite de crecimiento anual de la tasación de homestead del 3% al 1.5%, aumentando el ahorro fiscal de propietarios residentes en periodos de inflación inmobiliaria.
Para el inversionista: la restricción de dos tercios limita la capacidad de los gobiernos locales de subir tasas para compensar pérdidas, protegiendo la estabilidad impositiva a largo plazo.
Resumen comparativo de todas las propuestas
HJR 201 — Elimina impuesto no escolar de homestead (inmediato) — No aplica a inversión — Estancada
HJR 203 — Elimina gradualmente en 10 años (homestead) — No aplica a inversión — Aprobada por la Cámara
HJR 205 — Exención para mayores de 65 con homestead — No aplica a inversión — En proceso
HJR 207 — Exención del 25% del valor gravable (homestead) — No aplica a inversión — En proceso
HJR 209 — Exención $100K vinculada a seguro activo (homestead) — No aplica a inversión — En proceso
HJR 211 — Elimina tope portabilidad Save Our Homes — No aplica a inversión — En proceso
HJR 213 — Topes más estrictos al crecimiento de tasaciones — Aplica parcialmente a inversión — En proceso
HB 215 — Mayoría de 2/3 para subir millage — Aplica indirectamente — En proceso
HJR 67 — Reduce límite anual de tasación al 1.5% — No aplica a inversión — En proceso
El debate más profundo: ¿de dónde sale el dinero?
Uno de los puntos más ignorados en la cobertura mediática es la pregunta del reemplazo fiscal. Los property taxes financian servicios esenciales: policía, bomberos, infraestructura vial, servicios municipales y educación pública.
Los análisis independientes estiman que sin una fuente de reemplazo sólida, el sales tax estatal debería subir del 6% actual al 12%, convirtiendo a Florida en el estado con el impuesto a las ventas más alto del país, con impacto directo en costos operativos de propiedades comerciales y de renta.
Lo positivo de las propuestas
• Mayor alivio fiscal para propietarios residentes en Florida.
• Potencial aumento de la demanda residencial al reducir el costo de tenencia.
• Mayor competitividad fiscal frente a otros estados.
• Si se aprueba HJR 213: mayor predictibilidad en tasaciones de propiedades de inversión.
Riesgos e incertidumbre para el inversionista
• Ninguna propuesta reduce directamente el impuesto de propiedades de inversión.
• El riesgo de una subida del sales tax podría afectar la rentabilidad neta.
• La incertidumbre legislativa complica las proyecciones financieras a largo plazo.
• El Senado aún no ha presentado su propia propuesta, y ha señalado que será menos generosa.
¿Qué significa todo esto para el inversionista extranjero?
Los property taxes no han cambiado. Tus cálculos financieros deben hacerse con el sistema vigente, no con expectativas políticas.
HJR 203 es la única propuesta con avance real, pero aún necesita el Senado, la boleta electoral y el 60% del voto ciudadano.
Ninguna propuesta beneficia directamente a propiedades de inversión, con la posible excepción parcial de HJR 213 para topes de tasación.
El debate sobre el reemplazo fiscal es una variable de riesgo real. Una subida del sales tax afectaría el costo de vida y la operativa de propiedades de renta.
La ventana legislativa cierra el 13 de marzo de 2026. Si el Senado no actúa antes, todas las propuestas quedan en stand-by hasta 2027.
Conclusión
Florida no ha eliminado los property taxes. Existe un debate legislativo intenso con múltiples propuestas sobre la mesa, de las cuales solo una — HJR 203 — ha pasado la Cámara de Representantes, y ninguna ha completado el proceso completo.
Como inversionista extranjero, tu análisis financiero debe estar basado en las leyes vigentes, no en titulares de redes sociales ni en expectativas políticas. Cuando se produzcan cambios legislativos reales, actualizaremos este artículo.
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Fuentes: Florida House of Representatives · Florida Policy Institute · Jones Walker LLP · Holland & Knight · Marzo 2026
Gracias. Hace falta algo de claridad en este tema.