Como dice la expresión, "he allí el dilema".
Para ayudar a clarificar el dilema, vamos a ir aclarando algunos detalles. Es importante que antes de seguir sepas lo siguiente:
1.- No soy economista, soy agente de bienes raíces.
2.- Toda la data utilizada es pública, y te invito también a que hagas el ejercicio y revises por ti mismo.
3.- El objeto del artículo no es darte la respuesta, es darte las herramientas para que tomes la decisión que mejor consideres.
La primera pregunta a responder es:
¿Están altas las tasas de interés?
Con frecuencia escuchamos que no es buen momento para comprar, las tasas de interés están muy altas, y ciertamente las tasas de interés están elevadas si las comparamos con las tasas del año 2021, que promediaron un 2.96% (1).
Pero el año 2021 no es un año típico para las tasas de interés. Por ejemplo, la tasa promedio anual desde el 2014 hasta el 2023 fue de 4.23% (1), y si revisamos la data histórica de Freddie Mac, desde el año 1971 hasta diciembre del 2023, el promedio histórico de las tasas es de 7.74% (1).
Como ves, una tasa de 7% anual para financiamientos hipotecarios podría no ser tan alta si la comparamos con la historia de las tasas. En enero de este año, según Freddie Mac, la tasa promedio para hipotecas estaba en 6.62%, lo cual es más de un punto porcentual por debajo del promedio histórico de las tasas.
Precios y Tasas
El siguiente gráfico muestra cómo se han movido las tasas de interés (1) y el precio promedio de cierre de propiedades desde el 2014, en algunos condados del sur de la Florida (2).
La gráfica muestra, por ejemplo, que los precios suben de manera continua, la tasa frena un poco el crecimiento del valor de las propiedades, pero los precios no dejan de subir. Una baja importante de las tasas, como lo ocurrido en 2021, genera un incremento de precios muy por encima de los promedios. En el caso de 2021, el incremento de precios promedio fue del 27% con respecto a 2020.
A pesar de la subida de las tasas en casi 4 puntos porcentuales en promedio, los precios de las viviendas no han parado de subir; las tasas han hecho el trabajo de frenar los incrementos interanuales, pero no han frenado el alza de los precios.
A partir de 2021 se genera otro fenómeno, que presiona los precios de las viviendas, y es la escasez de inventario. Hoy en los EE. UU. hacen falta 4,000,000 de viviendas, lo cual no es un tema fácil de resolver y seguirá presionando los precios.
Inicial a Pagar Vs. Precios y Tasas
Las siguientes tablas buscan dar un ejemplo de lo que podría ocurrir cuando esperamos para comprar. Son escenarios posibles, los pagos no incluyen impuestos ni seguros, solo capital e intereses, igual que el monto de la inicial no incluye los gastos de cierre.
Si eres local y tienes $100,000 para dar de inicial y quieres comprar una propiedad y dar menos del 20% de inicial, debes tener en cuenta que la cuota incrementará un% debido al PMI (en un futuro artículo hablaremos de ello).
La tabla nos muestra que, mientras esperas a que las tasas bajen, los precios van a seguir subiendo, pero lo más importante es que para una propiedad de $500,000 con una inicial del 20%, la menor cuota la pagarás HOY. Si los precios suben y las tasas bajan, aun llegando al 4.5% con una subida de precios estimada del 9%, pagarás más cara la casa y más cara la cuota.
Para los inversionistas extranjeros, que deben dar al menos el 30% de la inicial de la propiedad, el tema es diferente. No hay PMI porque has pagado más del 20% de la inicial. El tema es que mientras más esperes para que bajen las tasas, es muy probable que necesites más capital para comprar.
En ambos casos, locales e inversionistas, es importante tener en cuenta que mientras los precios suben, también lo hacen los property taxes y los seguros. Estos tres elementos, precio, property taxes y seguros, impactan de forma directa en tu pago mensual y, con ellos, en tu calificación para el crédito. Mientras más altos sean, la cuesta de calificación es mayor.
¿Y si bajan las tasas?
Estamos en un país donde el mercado se rige por la oferta y la demanda, la teoría y la experiencia dicen que al bajar las tasas, habrá más personas buscando comprar su propiedad. Con las tasas actuales, el mercado no ha frenado. ¿Imagina si las tasas bajan un punto? ¿Cuántas personas saldrían a buscar propiedades? ¿Cómo impactaría esto en el mercado? Pues lo más seguro es que con la situación actual de inventario y más personas demandando, los precios seguirán subiendo.
En este tema, no hay nada escrito ni definitivo, solo hay data que puedes utilizar para tus conclusiones, hacer tus ejercicios y realizar un plan de acción que se adapte a tus necesidades.
Como siempre, si tienes alguna duda, puedes contactarme y con gusto la atenderé.
(1) Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey. Summary page with all rates types - U.S. Averages
(2) Estadísticas tomadas de Matrix- Corelogic - Miami Association of Realtors.