¿Qué es el Retorno de la Inversión (R.O.I)?
Una pregunta fundamental y esencial al momento de invertir, y una que debemos abordar en este nuevo episodio de nuestra tertulia. Si eres nuevo en el mundo de las inversiones inmobiliarias o estás considerando dar tus primeros pasos, este artículo está especialmente diseñado para ti. Aquí descubrirás en detalle qué es el R.O.I, su importancia y cómo calcularlo, proporcionándote una base sólida para tomar decisiones informadas en tu camino inversor.
Comencemos por definir el R.O.I:
El Retorno de la Inversión (Return on Investment, en inglés) es una medida que te brinda una comprensión directa de cuánto dinero has ganado o perdido en relación con la cantidad de capital que inicialmente invertiste en una propiedad. Es una herramienta esencial para evaluar la rentabilidad de tus inversiones inmobiliarias.
Un R.O.I superior al 4% se considera estadísticamente razonable, y a medida que este porcentaje aumenta, mejora la inversión. Sin embargo, el R.O.I esperado varía según las metas y expectativas de cada inversionista. Algunos pueden estar satisfechos con un 5%, mientras que otros aspiran a alcanzar un 10% o más. Es esencial conocer los rangos de R.O.I en el negocio en el que te adentras para evitar frustraciones innecesarias al establecer expectativas poco realistas.
¿Cómo se calcula el R.O.I.?
Aunque no profundizaremos en consideraciones teóricas complejas, el cálculo básico del R.O.I. implica dividir la ganancia neta generada por la propiedad entre la inversión inicial y luego multiplicar por 100. Para tener una mejor comprensión, vamos a realizar un ejercicio.
Ganancia neta: Es la cantidad de dinero que obtuviste por concepto de alquiler, restando los gastos asociados a la propiedad.
Los ingresos brutos provienen del alquiler, de lo que recibes por renta.
Si trabajas con rentas largas, (1 año), multiplica la renta a recibir por 12 meses.
Si trabajas rentas cortas, multiplica la tasa de ocupación por el precio de una noche de hospedaje.
Los gastos provienen de:
Pagos de asociación o asociaciones
Pagos de impuestos
Comisiones de renta.
Seguros
Mantenimiento
Servicios de property management (Si lo contratas).
Ganancia neta: Restamos los ingresos por renta, menos los gastos.
Inversión inicial: Es la cantidad de dinero que invertiste al comprar la propiedad, incluye, el precio de compra, gastos de cierre y cualquier gasto de remodelación que hayas tenido. Si vas perdiendo el hilo, no te preocupes, cuando veas el ejemplo lo vas a entender mejor.
Llegados a este punto, estás a un paso de calcular tu R.O.I:
R.O.I. = (Ganancia Neta / Inversión Inicial) * 100
Un R.O.I. positivo indica que has ganado dinero con tu inversión, mientras que uno negativo refleja pérdidas. Ahora, un ejemplo real para ilustrar el proceso:
Imagina que adquieres un apartamento por $200,000. Los gastos de cierre representan un 3% adicional, es decir, $6,000, y se destinan $7,000 para adecuaciones. Tu inversión inicial totaliza $213,000.
Las rentas mensuales suman $1,800, equivalentes a $21,600 al año. Los gastos anuales incluyen la Asociación de Propietarios (Hoa) por $2,383.20, impuestos por $2,315.18, comisión por renta de $1,800, seguros por $900, mantenimiento de $550 y administración de propiedad por $2,160. La ganancia neta se calcula restando los gastos de los ingresos por renta, lo que resulta en $11,491.62.
Aplicando la fórmula del R.O.I, obtenemos:
R.O.I = ($11,491.62 / $213,000) * 100 = 5.40%
Este ejemplo ilustra un R.O.I del 5.40%, lo que indica la rentabilidad de tu inversión. Es esencial tener en cuenta que el R.O.I. no considera la revalorización del activo con el tiempo ni los costos financieros de la propiedad.