Quizás es la expresión mas común que he escuchado en 10 años de experiencia en el mercado inmobiliario de USA. 10 años después los precios han seguido creciendo. Aunque no podemos leer el futuro, si podemos revisar el pasado para entender un poco lo que puede o no venir. En todo caso, si eres de los que esta esperando que suceda algo como en 2008 para comprar, es importante entender las diferencias del mercado inmobiliario entre ese año y el día de hoy.
Prácticas para otorgar hipotecas:
2008: El colapso fue causado en gran parte por las prácticas para otorgar hipotecas. Los bancos otorgaban préstamos a personas con mal crédito, poco o ningún pago inicial y sin verificar ingresos. Estos préstamos riesgosos, llevaron a incumplimientos generalizados.
2024: Las reglas y estándares para otorgar hipotecas han aumentado considerablemente. Los prestatarios ahora deben pasar por verificaciones estrictas de crédito, ingresos y requisitos de pago inicial. El puntaje FICO promedio para las hipotecas aprobadas hoy ronda los 740, mucho más alto que en 2008.
Inventario de viviendas:
2008: Había un exceso de viviendas a la venta ya que la construcción crecía mientras que la demanda disminuía. Este desequilibrio causó una caída significativa en los precios.
2024: Hay una escasez de viviendas disponibles. En junio de 2023, el inventario de viviendas en EE. UU. era aproximadamente un 50% menor que en 2008. La baja oferta sigue manteniendo los precios estables o en aumento, incluso con el aumento de las tasas hipotecarias.
Foreclosures: (Embargos por incumplimiento)
2008: Los foreclosures se dispararon debido a que los prestatarios no podían pagar sus hipotecas. Para 2009, hubo casi 3 millones de foreclosures.
2024: Las tasas de foreclosure son históricamente bajas. Las intervenciones gubernamentales, como los programas de ayuda de préstamos durante la pandemia, ayudaron a evitar una ola de incumplimientos. En 2023, la tasa de embargos se mantiene por debajo del 0.4%.
Precios de viviendas:
2008: Los precios cayeron drásticamente debido al colapso. Para 2012, los precios de las viviendas habían bajado más del 30% desde su pico en 2006.
2024: Los precios han subido considerablemente, especialmente después de la pandemia. Según la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), los precios de las viviendas en EE. UU. aumentaron un 13% en 2021 y un 7.7% en 2022. Aunque el ritmo de aumentos ha disminuido, aún subieron un 2.5% interanual a mediados de 2023.
Tasas de desempleo:
2008: La crisis de la vivienda se vio agravada por una recesión, con el desempleo alcanzando el 10% en octubre de 2009.
2024: El desempleo es mucho más bajo, alrededor del 3.5% en agosto de 2023. Un mercado laboral más fuerte ha ayudado a que más personas mantengan sus pagos hipotecarios al día.
Tasas de interés:
2008: Las tasas de interés se encontraban alrededor del 6%, pero las condiciones de crédito fáciles hicieron que las hipotecas fueran accesibles incluso para prestatarios riesgosos.
2024: Las tasas hipotecarias han subido a más del 7% en 2023. Si bien esto hace que los préstamos sean más caros, es el resultado de los esfuerzos de la Reserva Federal para combatir la inflación, no de prácticas de préstamos riesgosos como en 2008.
Regulaciones gubernamentales:
2008: Había una falta de supervisión regulatoria sobre los préstamos y los valores respaldados por hipotecas, lo que llevó a un comportamiento financiero riesgoso.
2024: Las regulaciones más estrictas, como la Ley Dodd-Frank, promulgada en 2010, buscan evitar otra crisis. Los bancos ahora están obligados a mantener más capital y reportar prácticas de préstamos más transparentes.
En resumen, si comparamos las condiciones del mercado inmobiliario del 2008, contra las de la última década, podemos encontrar cambios significativos como por ejemplo: prácticas para otorgar hipotecas más estrictas, escasez de viviendas, menos embargos y un desempleo mucho más bajo. Estos factores han hecho que el mercado inmobiliario en USA, siga creciendo y aun en épocas de incertidumbre, como la actual, el mercado se ha mantenido estable y hacia el alza.
En una segunda entrega hablaremos del mercado del Sur de la Florida y situación actual.
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